第二节城市住房制度改革

　　中国房地产业的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革。例题：中国房地产业的发展主要得益于（）三项重大制度和体制的改革。

　　A、城镇住房制度改革

　　B．城市土地使用制度改革

　　C．房地产生产方式改革

　　D．教育制度改革

　　答案：ABC

　　一、城镇住房制度改革的进程

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。对这种传统的城镇住房制度必须进行全面彻底的改革，实现机制转换，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、社会化。

　　中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：

      1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段

　　1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。

　　1979年开始实行向居民全价售房的试点。

　　1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3。

　　自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。

　　2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

　　1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。

　　1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

　　3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

　　1994年7月，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。《决定》确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。

　　“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。

　　“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收

　　人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。

　　1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场：④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。

　　例题：中国传统的城镇住房制度是一种以（）为特点的实物福利性住房制度。

　　A、国家统包

　　B．无偿分配

　　C．低租金

　　D．无限期使用

　　答案：ABCD

　　例题：经济适用住房开发利润控制在（）以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。

　　A、1%

　　B．2%

　　C．3%

　　D．4%

　　答案：C

　　二、现行城镇住房制度的基本框架

　　2003年8月12日，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　1、完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理

　　经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。

　　2、增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设

　　根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　3、建立和完善廉租住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度

　　强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　例题：（）是具有保障性质的政策性商品住房。

　　A．经济适用住房

　　B．廉租住房

　　C．普通商品房

　　D．办公用房

　　答案：A