(一)租赁合同的一般规定

1、租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

2、不定期租赁

(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

提示：对于不定期租赁，“双方当事人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

3、维修义务

在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务;

4、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

【例题】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?(　)

A、甲有权要求解除与乙的租赁合同 B、甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C、甲有权要求丙搬出房屋D、甲有权要求丙支付租金

答案：ABC

解析：(1)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，A正确;(2)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任，B正确;(3)甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋，C正确;(4)本题中，甲丙之间没有租赁协议，甲无权要求丙支付租金，D错误。

5、租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;

(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

6、买卖不破租赁(重点)

(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

提示：所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

解释：只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

提示：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【例题】甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列各项中，正确的是( )。

A、乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

B、乙、丙都有优先购买权，丙的优先购买权优先于乙的优先购买权

C、丙有优先购买权，乙无优先购买权

D、乙有优先购买权，丙无优先购买权

答案：A

解析：(1)根据《物权法》的规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人(乙)在同等条件下，有优先购买的权利;(2)根据《合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人(丙)享有在同等条件下优先购买的权利;(3)乙的优先购买权是基于按份共有关系(物权)，丙的优先购买权是基于租赁合同(债权)，根据物权优先于债权的原理，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权。

7、租赁合同的解除与延期

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

(二)房租租赁合同(重点)

房租租赁合同，是指以不动产房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

1、房租租赁的无效与处理

房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：

(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

提示：但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

(2)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

提示：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

2、房屋租赁中同住人的权利

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。